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项目贷款是指为某一特定工程项目而融通资金的方法，它是国际中、长期贷款的一种形式，工程项目贷款的简称。小学生作文网www.zzxu.cn 小编为大家整理的相关的 在建工程贷款供大家参考选择。在建工程贷款
在建工程抵押贷款应关注这十大问题!
在建工程在房地产项目贷款中占比较多，在建工程抵押对贷款风险具有保障作用，但是在建工程抵押属于一种特定担保方式，实际在办理贷款中、流程较长、情况复杂，具体办理过程中应关注以下问题。
1要关注在建工程抵押的贷款资金用途是有限制的
在建工程抵押“是指抵押人为取得在建工程继续建造资金的贷款，以其合法方式取得的土地使用权连同在建工程的投入资产，以不转移占有的方式抵押给贷款银行作为偿还贷款履行担保的行为。银行现在办理的在建工程抵押只是将原支持企业开发房地产的贷款抵押物由建设用地使用权转换为在建工程，目的是为了保证在建工程继续建设，不涉及改变贷款资金用途问题，但银行应在抵押合同中明确载明贷款用途为“支持项目继续建造”，避免因抵押用途不明确而导致在建工程抵押无效。
2要关注将本项目土地和在建工程一并抵押
在办理在建工程抵押担保时，要坚持房地一并抵押原则，将整个在建工程项目占用的土地使用权，连同在建工程的投入资产一并抵押。不能同意借款人单纯以“地随房走”为由仅抵押在建房屋及所占用的土地使用权，否则有可能导致原已设立抵押权的建设用地被排除在抵押范围之外。因此，要在抵押物清单中尽量明确抵押物的范围和内容，包括相应的权属证书编号、占地范围及面积等要素。
3要关注界定在建工程抵押的资产及担保的范围
不能简单地见项目开工就实施在建工程抵押。在实际操作中，能够实施抵押的标的物是指主体建筑房屋封底、但尚不具备商品房交房条件、还需投入资金建设、尚未办理房地产权属证书的在建工程。抵押的资产只能是在建项目所占用的土地和在建房屋及附属设施。因此，在建工程的抵押担保范围仅限于原贷款抵押物的抵押价值所对应的开发贷款。对于原已设定抵押的地上尚无建筑物的本项目建设用地、非本项目其他土地以及其他资产，不得因办理在建工程抵押而撤押或放弃抵押权。若原贷款有保证担保的，还要将银行拟与借款人签订在建工程抵押合同的情况书面告知保证担保人，并要求保证担保人作出对借款原有担保责任不因此而改变的书面承诺。
4要关注新办抵押登记和原抵押撤押的无缝衔接
原净地抵押撤押与新办理在建工程抵押原则上应在同一天内完成。支行先按照房管部门有关办理抵押登记的要求，将在建工程抵押所需的资料备齐后到房管局送审，经房管部门现场勘察、资料审理无误确定办理后，再到国土部门办理原净地抵押的拆押。对原抵押物是否涉及诉讼以及是否被法院查封要清楚，确保在建工程抵押登记与原抵押物撤押全过程紧密衔接,谨防意外情况的发生。
5要关注在建工程抵押价值的评估和审定
在贷款中，要严格按照银行押品评估有关规定，严格审查在建工程的抵押价值。根据当前房地产市场的最新情况，在对借款人和建筑承包商的资质、资信等进行综合分析判断的基础上，重点对项目建设资金落实、拆迁安置进度、建筑工期长短、工程垫款等情况进行审查，彻底弄清拟抵押在建工程的有效成本投入，结合折价贬值等因素综合确定抵押率，合理设定抵押价值。按照审慎的原则，对抵押物价值的评估原则上不能由原抵押物评估机构再对其在建工程抵押物进行评估，更不能简单地将原土地评估价值加在建工程投入作为抵押物价值。
6要关注全面调查工程价款的实际支付情况
在办理在建工程抵押时，应充分考虑工程价款优先受偿的因素。要从审查开发商与建筑承包商签订的建筑施工合同入手，结合贷款资金的监督支付，全面调查、掌握工程价款的真实的支付情况。应要求建筑承包商出具开发商已经全部支付拟抵押的在建工程价款的书面证明，如工程价款有拖欠的，还应尽量要求建筑承包商出具自愿放弃应得未得的工程价款优先受偿权的书面承诺,并在抵押合同中明确予以约定。如果开发商与建筑承包商是关联企业的, 还应要求建筑承包商对银行贷款提供连带责任保证。
7要关注防备在建工程抵押权与税收优先权的冲突
为避免因企业欠税而影响银行抵押权行使，在接受在建工程抵押之前，应通过各种途径获得企业是否欠税及欠税情况，也可以直接要求借款人说明其纳税情况，提供完税凭证和税务机关的证明，对欠税企业应督促企业及时纳税，并把企业是否完税作为办理在建工程抵押贷款的条件之一。
8要关注在项目竣工后督促企业重新办理抵押登记
在建工程全部竣工，抵押人领取房地产权属证书后，应及时督促其重新办理房地产抵押登记，将抵押物由在建工程变更为现房或者另行提供银行认可的有效担保。否则虽然有权将该土地上新增的建筑物与建设用地使用权一并处分，但对新增建筑物所得价款无权优先受偿。特别要对已实现部分销售并逐步撤押的在建工程，要确保其剩余抵押物价值足值有效。
9要关注做好在建工程抵押风险的管控工作
办理在建工程抵押后要密切关注房地产开发进度，原则上应要求开发商将该项目所有的在建工程按工程建设进度逐步续押给银行，以确保银行对其新增建筑物享有优先受偿权。在建工程抵押后的商品房预售，必须经银行同意才能办理预售登记。要深度介入预售的整个过程，力争能够直接掌管企业的销售专用章或网上合同备案的账号、密码及密钥。关键点在于控制企业的销售收入，确保银行能够控制的销售收入始终大于贷款余额。在抵押期间还要督促企业足期、足额地参加保险，并在保单中指明银行为第一受益人。
10要关注处理好在建工程抵押与贷后管理的关系
办理在建工程抵押是落实房地产开发贷款前提条件的基本工作要求，在建工程抵押作为银行的债权保全措施，只是保障银行贷款的第二还款来源，我们更应当关注的是第一还款来源。实行在建工程抵押，目的也是利用抵押权人的权利去约束企业按照银行的要求落实银行的贷后管理方案。要督促借款人按项目开立销售资金专户，按照银行与企业有关贷款资金监管的约定，严密监控其销售资金的归行，防止企业将售房资金挪用和转移。严格按项目销售进度收贷，达到销售比例时务必全额收回房地产开发贷款。
在建工程贷款
在建工程抵押贷款的法律风险防控
一、在建工程的含义及抵押的合法性要求
在建工程，通常指正在建设中的固定资产或改造工程，包括成套或单项建设的生产性和非生产性固定资产，以及维护、安装、改建、扩建和大维修工程等。银行接受抵押的在建工程，主要是房屋在建工程。在建工程抵押贷款主要有以下合法性要求。
1在建工程的合法性
所谓合法的在建工程，是指工程建设项目依法获准建造。银行在受理在建工程抵押时，应审查在建工程的立项批准文件和“四证”，即“国有土地使用权证”“建设用地规划许可证”“建设工程规划许可证”“建设工程施工许可证”，以及环境保护行政主管部门批准的“环境影响报告书”等能够证明在建工程合法性的文件。
2信贷资金用于工程建设建设
《城市房地产抵押登记管理办法》第3条规定：“本办法所称在建工程抵押，是指抵押人为取得在建工程继续建造资金的贷款，以其合法方式取得的土地使用权连同在建工程的投入资产，以不转移占有的方式抵押给贷款银行作为偿还贷款改造担保的行为。”第11条同时规定：“以在建工程已完工部分抵押的，其土地使用权随之抵押”。在建工程抵押贷款的用途必须为继续建造工程，借款人不得将在建工程抵押贷款资金挪作他用。此外，在建工程抵押贷款的借款人和抵押人必须是同一人，同时也是在建工程所占用土地的使用权人，这就要求银行不能接受债务人以第三人的在建工程作为抵押物申请贷款。
3办理有效的抵押登记
关于在建工程抵押的法律依据，担保法未作明确规定。《最高人民法院关于适用<中华人民共和国担保法>若干问题的解释》第47条规定：“以依法获准尚未建造的或者正在建造中的房屋或者其他建筑物抵押的，当事人办理了抵押物登记，人民法院可以认定抵押有效。”在建工程抵押要在法律上有效，不仅当事人之间必须签订抵押合同，而且必须依法办理抵押物登记，否则抵押行为不具有法律效力。这就要求银行在办理在建工程抵押贷款时，必须到登记部门办理合法有效的抵押物登记手续。
二、在建工程抵押存在的法律风险及其控制
1在建工程违反规划许可建设的风险及其控制
具备立项批准文件和“四证”，是房地产项目合法合规的前提，也是开发项目办理预售证和产权证的依据。银行在贷款发放前，应认真审核以上项目文件。但仅此还不能确保在建工程合法合规，因为立项批文和“四证”齐全只能说明项目本身合法，而项目建设是个动态过程，实物形态随着工程的建设过程不断变化。如果项目在建设过程中，超越或者违反规划许可和设计文件的要求，可能造成建设项目部分或全部违规，形成违章建筑。在现实中，因建筑物违反规划许可和设计文件而通不过竣工验收的情况并不罕见。一旦在建工程成为违法、违章建筑，受害者不仅仅是业主和施工方，银行也将因失去物权担保而使债权遭受损失。
为防范此种情形，银行可采取以下措施防范风险：一是在贷款调查阶段，应重点核查当前的工程建设是否符合报建要求，是否存在违规行为;二是在贷后管理阶段，银行应定期对在建工程建设施工的合法合规性进行检查监督，及时发现风险;三是应在抵押合同上明确提出，一旦出现违反规划许可和设计文件的施工行为，无论抵押人主观上是否故意，都将视为抵押人违约，银行有权追究抵押人的违约责任，抵押人应全额赔偿银行的损失;四是加强与相关政府部门的沟通联系，一旦发现在建工程出现违规情况，应及时主张权利，必要时可以采取救济措施，行使不安抗辩权和违约救济权等。
2税款优于抵押权实现的风险及控制
《税收征收管理法》规定：“纳税人欠缴的税款发生在纳税人以其财产设定抵押、质押、或者纳税人的财产被留置之前的，税收应当优先于抵押权、质权留置权执行。”房地产开发企业拖欠的税款发生在抵押之前的，税务机关有权先于银行处置抵押物并就所得价款优先受偿，银行只能对税务机关追缴所欠税款之后的剩余部分行使优先受偿权。如果银行私自处置抵押物实现债权，税务机关发现后有权在抵押物价值范围内向银行追偿欠税企业应缴的税款。
银行在接受抵押担保时，应当摸清企业的纳税情况，防止税收优先权对抵押权的侵害。在接受开发商用土地使用权抵押或在建工程抵押时，首先应要求开发商提供依法纳税凭证。同时还可通过税务机关定期发布的公告或其他有效途径，查清企业是否欠税和欠税的时间、金额及原因，如企业欠税情况属实，应督促企业及时纳税，缴清税款，把开发商依法纳税作为发放房地产开发贷款的先决条件。
3建设工程价款优于抵押权实现的风险及其控制
一般情况下，开发商将工程建设项目发包给建筑施工企业，由施工企业负责施工建设。房地产项目资金投入大，开发商拖欠施工企业工程款的情况时有发生。合同法规定：“发包人未按照约定支付价款的，承包人可以催告发包人在合理的期限内支付价款。发包人逾期不支付的，除按照建设工程的性质不宜折价、拍卖的以外，承包人可以与发包人协议将该工程折价，也可以申请人民法院将该工程依法拍卖。建设工程的价款就该工程折价或者拍卖的价款优先受偿”。最高人民法院相关司法解释也规定，“建筑工程承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权”。可见，在建工程抵押存在建设工程价款优于抵押权实现的风险。
为防范与控制在建工程抵押风险，在放贷前，银行应了解核实抵押人有无拖欠工程款，要求其提供与施工企业签订的建设工程施工合同，了解合同涉及的价款、约定的施工期限和已支付的价款以及施工企业的整体实力，作为是否发放贷款以及是否追加其他抵押的参考。贷款发放后，应要求借款人提供在建工程价款已经支付的证明，以规避贷款资金被挪用的风险。
银行在评估、确定在建工程的抵押价值时，应从在建工程价值中扣除拖欠的工程价款。因建设工程价款通常处于滚动状态，数额也不易确定，而且开发商支付施工企业工程价款后，施工企业的优先权将自行释放，所以，银行应对工程价款数额作出合理评估并作相应扣除，同时争取在建工程整体抵押，以便在工程价款优先权终止后获得优先于其他债权受偿的效力。
银行可要求施工企业为贷款提供连带担保。一是要求施工企业放弃担保法规定的优先受偿权，借款人可优先偿还银行的贷款。二是要求施工企业在银行开立工程价款专用账户，开发商支付的工程价款，包括优先受偿的工程价款应全额存于专用账户，并接受银行的监管。三是在借款人不偿还贷款本息时，施工企业可授权银行从其工程价款专用账户中直接扣收贷款本息。银行应要求抵押人及时通报涉及在建工程权属变更的相关事项。根据现行法律规定，施工企业行使工程价款优先权，并不需要通知在建工程抵押权人，开发商与施工企业可以在银行毫不知情的情况下将建设工程折价或拍卖。因此，银行应当在抵押合同中约定，抵押人在抵押期间，有义务将可能涉及在建工程权属变更的相关事项及时通知抵押权人。银行应当积极参与开发商、施工企业双方当事人的协商。在双方发生诉讼时，及时以第三人身份申请参加诉讼。
此外，银行需注意，尽管可以要求抵押人与施工单位协商，请求施工单位放弃工程价款优先权，但即使施工企业有放弃优先权的承诺，银行也并非“高枕无忧”。放弃优先权的承诺并不能必然消除抵押权实现的风险，施工企业在工程价款被大量拖欠的情况下，有可能依据合同法规定，以意思表示不真实为由，请求人民法院撤销承诺或协议。
4商品房预售对抵押权实现的风险及其控制
房地产开发商在建设过程中为筹集资金，会将房产预先出售给承购人。一般说来，在建工程抵押与商品房预售不能同时并存，也就是说，商品房预售时，开发商应当与银行解除已设定的抵押关系，否则购房人将无法获得房屋的产权证。
为有效控制风险，银行可以采取以下措施：一是加强对房地产开发项目资金账户的封闭管理，严格用款审核，对项目资金流转过程进行监控，确保贷款用于在建工程。对开发商出现的预售行为，银行可要求其将预售款全额存入商品房销售专用账户，且可以采取“卖多少，收回多少贷款本金，解除相应在建工程担保物权”的方式。二是可以与开发商签订协议，指定购房者在银行办理按揭业务，并要求开发商为个人住房按揭贷款提供担保。这种做法既能监控售房款回笼还贷，又可取得购房者按揭房屋的抵押权。
三、其他需要注意的要点
1建设工程建设行为前有无遗留问题或纠纷
比如土地出让金是否已足额缴纳，对于征地、拆迁补偿安置费是否落实，土地权属及土地取得过程是否有争议或因此的诉讼行为，建设工程是否存在违法行为等，这些事实可能影响建设工程的建设的进展，进而影响抵押物的价值。
建工程的权属审查，主要需要审查在建工程项目的有关合同文件，调查实际(出)投资关系、委托建设施工关系、工程建成后的权利分配关系，特别是要注意以下问题：一是在供地方与建设方不一致的情况下，要特别注意供地方对于在建工程的权利占有情况;二是要查实是否还存在建设合作方(包括是否存在名为合作、实为企业间借款的第三方等)，以避免该合作方今后对在建工程主张权利;三是要注意查清建设方与其股东单位、所投资的子公司之间的关系，以防止出现在建工程权属不清的情况(即不能明确在建工程究竟是抵押人自己的资产、还是其股东的资产、还是其子公司的资产)。通过这些详尽的审查，来判断在建工程的权属关系是否清晰明确、有无潜在的权属瑕疵、从而确保抵押人就是在建工程的权利人;或者虽不是唯一的权利人，但已得到其他共有权利人的有效许可、可以在建工程进行抵押。
2注意在建工程抵押办理保险过程中的问题
一些银行在进行贷款时要求抵押人办理抵押物在抵押期间的财产保险，并应当在保险合同中明确银行为该项保险的第一受益人。财产保险费用由抵押人承担。但根据我国《保险法》的规定，不管在保险责任开始前或者保险责任开始后，投保人都可以向保险人要求解除保险合同(即退保)。虽然抵押权存续期间，保险单正本在银行保管，但并不能排除投保人中途声明保险单丢失进而办理退保的情况。另外，根据《保险法》第37条：“保险标的危险程度增加的，被保险人按照合同约定应当及时通知保险人，保险人有权要求增加保险费或者解除合同。被保险人未履行前款规定的通知义务的，因保险标的危险程度增加而发生的保险事故，保险人不承担赔偿责任。”此时，如果投保人不履行向保险公司的通知义务，作为第一受益人的银行也不知情，保险合同因而被保险人解除或保险人依法不承担赔偿责任，银行所持有的保险单等于一张废纸。在办理在建工程抵押保险的过程中，应要求抵押人按照银行指定的险种、投保金额到与银行有合作关系的保险公司办理财产保险，并要求将保险公司办理财产保险，并要求将保险单中约定：“除非经过保险受益人(银行)的书面同意，投保人不得以任何理由中断或撤销保险要求的，保险人不得接受。”同时，应在与保险公司的合作协议中约定：“涉及银行利益的保单中，投保人声明保单丢失或要求中断、撤销保险的，保险公司应该及时通知银行。”万一抵押人不交纳保险费或中途中断、撤销保险的，银行应以自己的名义对该抵押物进行保险，要求抵押人负担保险费用，否则要求借款人归还贷款。同时，信贷人员要经常走访借款企业，督促投保人遵守国家走访借款企业，督促投保人遵守国家有关消防、安全、生产操作、劳动保护等方面的规定，维护抵押物的安全。一旦发现抵押物的危险程度增加，应要求投保人及时通知保险公司。
在建工程贷款
建立包含在建工程抵押贷款的资金监管制度
近年来，各地房地产管理部门根据《中华人民共和国城市房地产管理法》《城市商品房预售管理办法》和《关于进一步加强房地产市场监管完善商品住房预售制度有关问题的通知》等有关文件的规定，先后建立起商品房预售资金监管制度，通过加强商品房预售资金收存、支出、使用的监督管理，防范商品房交易风险，维护住房消费者合法权益，对规范房地产市场交易秩序发挥了积极的作用。
然而，商品房预售资金监管制度忽略了在建工程抵押这一交易类型，房企在建设资金不足的情况下，往往通过在建工程抵押融资的方式筹措建设资金，以期利用后续销售回笼资金偿还贷款。当市场出现下行压力或房企将抵押融资挪作他用时，开发项目资金链断裂就难以避免。开发项目资金链一旦断裂，就会引发施工单位半停工以致停工，项目进度停滞，房企声誉难免受到损害，进一步影响商品房销售和资金回笼。最终形成逾期交房、“烂尾楼”等一系列不良后果，使农民工、购房群众的合法权益受到侵害。
一、在建工程抵押属于房地产交易行为
抵押虽未发生权属转移，也未发生所有权(占用)的让与，但抵押是以处分权利暂时受限并以权属为债务担保换取资金的行为。《中华人民共和国城市房地产管理法》第二条规定，本法所称房地产交易，包括房地产转让、房地产抵押和房屋租赁。显然，房地产抵押属于房地产交易行为，而在建工程抵押作为房地产抵押的一种特殊形式，因在解决房地产企业资金困难的同时，也满足了银行拓展业务的需求，在房地产开发项目中广泛出现。既然在建工程抵押属于房地产交易行为，房地产管理部门对贷款资金进行监管，以保证贷款资金用于项目继续建造，就是履行房地产市场监督管理职能和对房地产开发经营活动的监督管理。
二、在建工程抵押取得的贷款资金与商品房预售资金用途一致
《城市商品房预售管理办法》第十一条规定，开发企业预售商品房所得款项应当用于有关的工程建设。建立商品房预售资金监管制度，将商品房预购人交纳的预购房款(包括首付款、分期付款、一次性付款和银行按揭贷款、住房公积金贷款)全部存入商品房预售资金专用账户，在监管项目竣工备案、办理房地产初始登记前，商品房预售款可以支付本项目的工程、建筑材料、配套设施、设备等款项，以及法定税费、本项目到期的银行贷款和有关的工程建设费用。如此，就保证了商品房预购人交纳的预购房款用于项目的继续建造和不被挪做他用，保证项目如期竣工和按时交房。
《城市房地产抵押管理办法》第三条规定，本办法所称在建工程抵押，是指抵押人为取得在建工程继续建造资金的贷款，以其合法方式取得的土地使用权连同在建工程的投入资产，以不转移占有的方式抵押给贷款银行作为偿还贷款履行担保的行为。因此，预售商品房在建工程抵押取得的贷款资金，也只能在该建设项目上使用，不能挪作他用。保证商品房预售资金和预售商品房在建工程抵押取得的贷款资金不被挪用，仅仅依靠房地产企业自律自觉显然无法完全做到。近年来，一些商品房项目资金链断裂，形成“烂尾楼”的原因就是房企利用制度缺陷，将在建工程抵押取得的贷款资金挪作他用造成的。因此，将在建工程抵押取得的贷款资金纳入房地产行政主管部门的监管，建立完整的交易资金监管制度就显得极为迫切。
三、对预售商品房在建工程抵押取得的贷款资金进行监管能够最大限度地保障交易各方合法权益
将预售商品房在建工程抵押贷款资金与商品房预售资金实行同步监管，能保证开发项目建设资金的充足供给，防止出现资金短缺和开发商挪用建设资金的现象，保证项目的施工进度，杜绝“烂尾楼”的出现，减少不良贷款风险。即使商品房滞销，不能通过预售回笼资金，项目建成后也能通过实现抵押权的方式保障借款银行的利益不受或少受损害。预售商品房在建工程抵押贷款资金与商品房预售资金都按工程进度实行监管，开发商自然无法挪用项目建造资金而形成“烂尾楼”，也最大限度地保障商品房预购人的合法权益。
综上所述，预售商品房在建工程抵押应属《城市房地产开发经营管理条例》调整的开发经营行为之一。建立包含预售商品房在建工程抵押取得的贷款资金在内的商品房交易资金监管制度，将预售商品房在建工程抵押取得的贷款资金与商品房预售资金一并纳入监管，建立监管专户，做到专款专户、专款专用、全程监管，能够确保预售商品房在建工程抵押取得的贷款资金与商品房预售资金均用于商品房项目建设，保证项目的正常施工与按期交房，保障商品房预购人和在建工程抵押权人合法权益，防范房地产开发项目因间断性停工延期交房或烂尾无法交房现象，减少直至杜绝因商品房预购人拿不到房和农民工拿不到工资等涉及民生、影响稳定的信访维权事件。
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