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75土拍观后感：开发商不傻
原创 2017-07-05 苏三 苏三说事儿
自今年年初起，先后历经“中止出让”、“竞出1元房价被认定无效”、“6月30日复拍依旧未完待续”等插曲，四宗堪称郑州土拍史上“难产度最高”的住宅用地在昨日上午终找到归属。
6月30日以及今天，四宗宅地在出让过程中价格均达到“熔断”价位，最终以竞争综合房价的方式找到买家，最高价达每平方31685元。去年8月，同样在北龙湖，国内知名房企金茂以总价35.1亿，亩均价突破4000万的价格缔造出了郑州的“818地王”，所折合出逼近每平方3.7万元的楼面价也让郑州房地产的价格达到了众人“心理预期”的顶峰。但时隔不到一年，因各项调控措施与昔日“地王”临近地块的成交价却降低了4成左右。这一现象是否可视为郑州房价全面下调的风向标?业内人士观点不一。
以下为正文：
网拍过程不再阐述，相信大家都已经知晓，重点说观点。
时隔一年地价降四成，谁哭谁笑，甘苦自知
在今天土拍结果出炉后，自去年至今在上述区域拿地房企的“心中感受”，成为了不少业内人士争相揣摩的热门话题。
甚至有网友还用一副漫画作为观后感：去年在地价高峰时在上述地区“掐尖儿”拿地的两个房企伴着哭脸拥作一团。
原因，很简单。虽同属北龙湖区域，但对比去年“818”，今天所拍出的地价比昔日“地王”低了四成左右。(去年“818地王”亩均价4183万元;昨日6号地亩均2360万元)更为直接的是，按照郑州在郑东、经开两区域所执行的限价政策，今天拍出宗地中所对应的最高综合房价(未来宗地坐落房屋的售价)31685元还不及“818地王”所折合出的“楼板价”(不包括房产的建筑工程造价，仅仅是土地价值体现在房产建筑面积上的一种形式)。
“就算你‘变着花儿’说你房子盖得怎么好，但身边就杵着一个售价比你低一大截的项目，也够他们难受的。”对此，网友“山高人为峰”这么评价道。
但一位不愿透露姓名的业内资深人士A先生(应受访者要求隐去姓名，下同)对此却有不同的理解。在他看来，近期土拍敢于摘地的房企“占坑”心态明显。“留得青山在不愁没柴烧。拿了地就有变幻玩儿法的可能，不拿地，一切都没有可能。”他表示，拿地房企或许在赌政策未来的松动，或许在赌未来市场的各种不确定。但在这种‘赌’中，可窥探到的是房企对于郑州未来发展的信心。”
与此同时，业内人士C女士也表示，这些房企“涉险拿地”或许也与公司的发展战略有着密切的联系。“重塑或转向高端定位的‘战略阐述’也是该行为的考量因素之一。”她说。
但无论涉事房企心中有何感想与打算，透过近期郑州上演的这两次土拍分析不难看出，北龙湖等热点区域的土拍已远不及往日疯狂：5号地共有4家房企竞价、6号地3家房企竞价，这与当初众一家公司派出“多马甲”厮杀已不可同日而语。因郑州针对昔日“地王窝”祭以“熔断”紧箍咒之后，最高限价3万2，还要成品住宅交付这样的利润空间让很多房企选择了谨慎与观望。对此，业内人士B先生也表示“有综合房价限制的北龙湖及经开区逐渐降温，三环内稀缺区域逐渐升温”也将成为未来郑州土地市场价格变动的一个趋势。
郑州房价持续全面下调?业内人士观点不一
看完今天上午三宗宅地的网拍后，苏三所在多个与地产行业相关的微信群也纷纷“炸了锅”，讨论最多的，自然是郑州未来房价的走势。
“地价回调4成，房价再不降就说不过去了，再说还有限价在这放着呢。”微信好友“冰川时代”对于与前“地王”临近宗地上房屋未来的售价有着这样的期待。
“这是政府实实在在对楼市进行调控的姿态，犹抱琵琶半遮面式的楼市调控宣告结束，真调控，动真格，牺牲政府利益，换取商品房市场稳定，体现了地方政府决心。这是一个信号，撸起袖子稳楼市，卷起裤腿降房价的明显信号。”在北京师范大学政府管理研究院副院长，产业经济研究中心主任宋向清看来，郑州出现的土地成交价低于以前价格的现象，是政府让利于民的表现。他表示，在政府低价卖地的前提下，正是考验开发商智慧的时候。“地价降，房价也降，甚至更大幅度地降，这是市场常识。”他说，如果按照正常逻辑发展，商品房市场将有望迎来一个平稳发展的新常态。反之，则预示商品房市场仍将会持续不稳定状态，楼市调控仍将继续。他预测说：“房价下降是政府的真实期待，下半年降房价不是可能而是必然，商品房价格阶梯式下沉状态的天花板有望形成。”
但对于此前已在北龙湖等区域掷重金购地开发商的后续举措，业内人士D先生则表示，“做买卖不能谈感情，逐利是企业的天性，这说到哪里都不丢人。真金白银的投入，绝不会给你打上一个赔钱的折扣。”
对此，业内资深人士E先生也表示，“北龙湖区域住宅的买受人基本都是高收入人群，品质无上限，可选服务或叫附加服务的价格空间也无限。”着眼于营销中“市场细分”的原理，E先生进一步借“土地、房产与面粉、面包”之关系的比喻说，先持有“面粉”是前提，未来不一定只卖“面包”，“提高附加值，卖水饺、卖云吞、卖烩面就不行吗?再着说，普通烩面卖10块，高档烩面还有卖到100多的。按规定我可以不赚房子本身的钱，没人说我不能提供上门打扫卫生、个性化设计装修、一户一景的园林设计吧?”在他看来，北龙湖所对应的“高收入群体”以及低于1.5容积率所带来低密度洋房的“可改造空间”将是未来开发房企的最大赢利区。
今天下午，苏三就郑州北龙湖区域住宅用地价格因限制而走低一事与超过十位地产从业者进行了交流，如上文所述，大家对这一事件是否可视为郑州房价回调的信号观点不一。但在此其中，一位知名地产企业“项目总”F君的话让苏三印象深刻。他说：“要相信市场的力量，决定商品售价的最根本因素还是市场，而非其他。”C君反复强调一句话：“开发商不傻。”
“要相信市场的力量，决定商品售价的最根本因素还是市场，而非其他。”C君反复强调一句话：“开发商不傻。”