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随着城市化进程的不断推进,我国的地铁也越建越多。以下是中国招生考试网www.chinazhaokao.com 分享的地铁商机 地铁带来的商机，希望能帮助到大家!地铁商机 地铁带来的商机
地铁商机
地铁商业：流动的地下商机
地铁，是全球各大城市常见的公共交通方式，也承载着一个城市主要的客流，而在商家看来，有人流的地方就有商机，庞大的地铁交通网络相当于一张完整的地下商业地图。
与地面商业按照楼层和主力店招商布局不同，地铁商业的业态与品牌要符合客流的流动随机性消费，快捷轻便是地铁商户经营的重点，而这类“随手”消费品需主打低价，高端品牌不适宜往“地下发展”，地铁商户更看重的是店面小巧但坪效(每平方米的面积可以产出的营业额)要高，经营得当的地铁商业还能带来广告与周边物业增值等附加价值。
分类与业态
土地面积有限，人口却很密集，导致地面资源十分稀缺，城市地价高涨，商业发展遭遇瓶颈，于是不少城市大力建设轨道交通、综合利用城市立体空间，从而缓解地面压力，地铁商业应运而生。
《第一财经日报》记者近期在走访了上海徐家汇、人民广场、静安寺等地铁商圈并采访诸多业者后了解到，地铁商业从空间布局而言大致分为三类：点式商业、条式商业和立体式商业。点式商业是集中于站厅内的商业，通常以便利性商品和服务为主，在站厅公共空间设置商业零售点，例如在过道、出入口、候车室等地方设置的自动售货机、自助照相等。如今，点式商业在各个城市的地铁中普遍存在。
条式商业则是连通若干家商店及地铁站的地下商业通道，往往布局于人流较多的转乘站点，目的是将人群集中起来，进行有目的性的引导。此类商业通道中经营的商品多样、业态丰富、功能齐全，例如上海五角场长达5公里的地下步行系统就属于条式商业，蒙特利尔地下城亦属于此类。
而立体式商业则是地上地下所连接的商业体。地下的轨道交通将商圈内多个购物中心和商店连通，以扩大商业中心的辐射范围。例如上海徐家汇站点连接了多个上盖购物中心，使徐家汇成为上海最核心的商圈之一。上海中山公园龙之梦购物中心和香港太古商场也属于典型的立体式商业。
上述不同的分类形成了地铁商业业态布局的不同。比如点式商业形态内更多布局的是便捷型业态，包括提款机、报刊亭、点心店、自助服务和便利店等。而立体式商业则要考虑与上盖建筑等联动布局，打通商场与地铁通道，统一规划。
RET睿意德中国商业地产研究中心选取上海作为典型案例进行深入研究，按办公区、住宅区、商业区、旅游景点、交通枢纽等五个类型的城市功能分类，研究分析不同功能区域内轨交商业的定位与业态差异。
研究发现，根据消费人群的不同特征，不同城市功能区内轨交商业的业态构成和比重明显不同：商业区的轨交商业中，服饰业态比重高达39%，明显高于其他功能区内的比重;住宅区中，生活服务业态比重最高，超过35%，房产中介服务占21%，这是在其他功能区内没有出现的业态;轻食业态在办公区的比重高达40%，主要客群为上班族，而在住宅区内的比重不足5%;旅游景点周边的轨交商业具有一定的特殊性，受季节影响较大，租车服务、酒店接待点和旅行社是这一功能区域内独有的业态，比重达50%以上;从轨交商业客群消费时段来看，办公区的消费时段集中于午市，住宅区、商业区在晚市时段更红火，地铁商机 地铁带来的商机旅游景点、交通枢纽的轨交商业则有显著季节性变化。
RET睿意德调研还发现，上海写字楼集中的几个区域：如陆家嘴、淮海中路、南京西路的轨交商业中，轻食业态比重最大，占40%。轻巧、携带方便的轻食，既适合作为工作之余的休闲食品，又可在上下班途中携带食用，因此受上班族青睐;此外，以简餐为主的餐厅比重也高达28%，主要满足上班族午餐需求。
值得注意的是，美容美发、SPA养生、瑜伽健身等生活服务业在办公区的比重达18%，除了满足上班族的健康需求之外，便捷也是吸引顾客的较大优势。在不同城市区位中，办公楼周边轨交商业的人均消费水平的差异相对显著，把市中心CBD、城市副中心和近郊工业园区内的轻食产品的客单价做了对比，发现近郊工业园区的客单价最低，副中心约为其3.5倍，CBD则可达园区的6.5倍。
经营诀窍
地铁内客流量虽大，但关键是要将客流转化为消费。
“要做好地铁商业，首先在整体规划时要有主题，就好比商业街的规划或商场品牌布局，无论是点式、条式还是立体式商业，主题规划都是必需的。且好的主题规划有时能将部分地铁商业转变成人们的‘目的地消费’。而太过松散没有任何主题的地铁商业不能引起规模效应，租金水平也上不去。”RET睿意德首席分析师施瑾告诉《第一财经日报》记者。
以上海为例，人民广场地铁就有迪美、婚纱一条街、香港名店街几大主题。《第一财经日报》记者在静安寺地铁站看到，其地铁商业明显是统一规划，开辟出专门的“IN SHOP聚集地”一条街，入口处有招牌，出口处也统一风格，服饰、生活用品店和咖啡店等都是小资与设计师品牌定位，主题鲜明。
有了整体规划后就要设计动线，记者通过实地观察和采访业者后获悉，地铁商业的动线与地面商场不同，地面商场讲究将客流引向高处，且布局主力店、次主力店和体验式业态揽客，而地铁本身没有太多层面，也不存在通常意义上的“黄金位”一层商铺，对地铁商业而言，其“黄金位”就是各个中转站点以及接近地标、目的地的出入口。比如上海人民广场的客流量非常大，因为其是重点中转站，租金就会很高。有业者透露，人民广场地铁站普通铺位租金约20~30元/天·平方米，比肩南京西路商铺的租金水平。而偏远非中转站的地铁商铺，租金仅数元/天·平方米。
此外，接近地标或目的地的出入口也是“黄金位”，比如上海火车站地铁口有约6个出入口，而最接近火车站售票处的出入口是客流量最大的，该区域商铺租金也是最高的。所以招商和设计动线时，要以中转站点与主要出入口作为“黄金位”先行启动，重点布局“黄金位”后将其他出入口或站点作为辅助动线。
落实到具体业态经营，则地铁商业要抓住随机性消费、低价和高坪效。
“我们在操作时发现，还要特别注重差异化，大家都会选择轻食，那么必须在具体细分业态上有所不同，目前上海莘庄地铁站已有奶茶、果汁、快餐、蛋糕店、蛋挞店等，所以我不能再重复这些业态，我打算开一家炸鸡店。”正打算在上海莘庄地铁站开店的崔小姐告诉记者，做地铁商业一定要注意低价和高性价比，随机性消费不太可能高价，只有平价、快速的商品才能让流动的客人掏腰包。
“还有一项诀窍是，地铁商铺必须面积小、坪效高。千万别以为这些奶茶铺、蛋挞店是小本生意，所以租金就便宜，恰恰相反，商铺最重要的是客流，地铁客流巨大，所以位于优质铺位的地铁商铺租金不菲，比如并非地铁站而是一般地下商铺的租金只有5~6元/天·平方米，而地铁商铺可达几十元/天·平方米，赶得上地面一层优质铺位的租金水平，因此地铁商铺业者一定要有较强承租能力，既然其低价路线之下客单价不高，那么就要注重销量和减少面积，比如通常门店都在50平方米以下，以控制租金成本并产出高坪效。”施瑾指出。
另一个关键是，地铁商业与上盖建筑的联动能极大提升经济效应。比如中山公园龙之梦、人民广场的来福士、静安寺的久光、徐家汇的港汇等。而最具典型代表的是香港地铁。公开资料显示，香港地铁线路总长仅43.2公里，但日客运量高达220万人次，最高时可以达到280万人次，其中九铁每天载客约75万人次。香港地铁是一家上市公司，2005年在香港上市，主要收益是运输与管理营运，其把地铁战略也算在物业管理领域中。在众多的香港地铁上盖物业中，青衣城(盈翠半岛)、汇景花园、新翠花园非常典型，它们的特征相似——底层是公交车站或地铁站，上面二至三层是商业建筑，再上面是呈围合布局的高层居住建筑，中间是居住区的中心花园。有业内人士透露，香港地铁的收益中，约40%来自运输，约25%来自商铺、约20%来自上盖建筑营运，其余则来自物业开发等。
附加价值
除了基本的租金、客流消费之外，地铁商业还有巨大的附加价值——广告收益与带动周边物业增值。
公开数据显示，在地铁的日客运量数据方面，巴黎超过1000万人次、纽约约2000万人次、莫斯科800万人次、北京地铁流量为130万人次，上海达到约100万人次，广州约60万人次。最近5年来，北京地铁共计运送乘客约23亿人次。庞大的客流让地铁变成了一个巨大的信息传播平台，因此对地铁营运公司而言，广告收益是巨额且稳定的。
长期从事地铁广告投放的周先生透露，地铁的广告投放一般是以4周计算，即一个月左右就要更新广告内容，快速周转率和可浮动的价格让其能获得更多广告客户，并将传播平台的附加经济价值最大化。
“地铁广告分为灯箱、墙面、车贴等，比如不同位置的灯箱广告价格从每个3万~10万元/4周不等，墙面公告则在11万~12万元/4周，车贴则是约28万元/辆/4周。地铁广告的年收益高达数亿元，商业价值不容小觑。”周先生表示。
除了广告价值，地铁带来的周边物业增值也非常明显。有资料显示，广州有地铁商圈概念的商铺比没有地铁概念的商铺价值高1.4~1.8倍。香港太古城，一个建在地铁站之上的大型购物中心，从建成到现在，物业升值10倍以上，商铺经营异常火爆，成为香港旅游的必到之地。成都市区的房地产市场一直以来受多种原因影响存在着区域发展不平衡的现象，南边和西边发展较好，而东部和北部则相对较为滞后，而地铁的开通在一定程度上缩短了整个城市的距离，使成都市各区能得到均衡发展。而据其他城市地铁物业发展经验来看，未来的成都地铁沿线物业涨幅空间较大。
RET睿意德的《流动的地下财富——世界轨交商业研究报告》指出，轨道交通为开发商提供了新机会，轨道交通沿线的商用物业成为潜力最大的物业类别。
根据数据分析，地铁开通后沿线商铺的平均涨幅高达35%。深圳首条地铁线开通后，轨交商业在三年间升值了3倍，租金涨幅亦达到2~5倍;在上海，受益于地铁1号线的开通，人民广场的地下商业已升值约10倍。
地铁带来的商机
地铁口寻商机里面大有学问
“地铁一响，黄金万两”，在众多创业者眼中，这是开启一个新商业时代的号角。
自第一条地铁线路—2号线开通以来，武汉进入地铁时代已接近两年，今年，地铁4号线开进汉阳，轨道交通连起武汉三镇，由此串起的客流以及带来的生活方式改变，是否会点燃“地下的商机”、绘就全新的商业版图?
连日来，本报记者分几路走访部分地铁站点附近的商铺，结果发现，同一地点、同一业态的商铺经营状况冷热不均，传说中的“地铁商业模式”并非处处“点石成金”。
冷门站点轻松赚
坐拥双铁仍然亏本
面馆老板成功经验
重视回头客加控制成本
中午11点半左右，地铁2号线长港路站F出口附近的背街一片冷清;而同一时间段的2号线汉口火车站地铁站D出口附近却是车水马龙、人流如织。
可以想象，汉口火车站和长港路站周边的商铺应当是“冰火两重天”;然而，令人大跌眼镜的是，两家热干面店却在上演一出“反转剧”。
沿长港路地铁站的F出口左转便是“李记牛肉面馆”。店主李先生称，他已经在此经营一年多。小店大约20平方米左右，月租金大约4000多元，每月净收入却能轻松过万。
“生意还不错，都是回头客。”李先生介绍，去年4月他选中这间店铺，当时也是看中了地铁客流。目前小店没有请服务员，都是家人在帮忙，节省了不少开支。小店主要做早餐生意，午餐属兼营，每天准备的原料一卖完就关门休息。由于积累了稳定的回头客，即便每天只经营半天，日营业额也超过千元，除去原料费、水电费等，每月净收入都在万元以上。
与此形成反差的是，位于汉口火车站地铁站D出口附近、坐拥汉口火车站和金家墩长途客运站两股客流，“武汉热干面”小吃店却喊亏。店员介绍，经营一年，每天从早上6点半营业到晚上10点半，经营品种也较丰富，客流却一直不愠不火，日营业额也不过千元左右。此外，由于营业时间较长，店里聘请了7名服务员分早晚班上班，人工成本占了大头，加上店铺租金高达6000多元，一个月下来，只够保本。
店员解释，当初老板投资此处正是看中地铁加上火车站的“双铁效应”，但“可能是汉口火车站地铁站出口太多了，往这边走的人反而并不多”。
冲着地铁租铺面
却靠写字楼赢商机
咖啡店店主苦尽甘来
及时调整经营方向很关键
“靠山吃山”是不少地铁商铺经营者最初的设想。李女士经营一家咖啡店一年多，原本冲着双地铁口的商机而来，目前主要的顾客却是附近写字楼的白领。
李女士的“黑咖骑士”饮品店位于地铁4号线岳家嘴地铁站附近一条地下商业街入口处。去年5月，她租下这间几经转手的小店，售卖咖啡、奶茶、果汁等饮品。“最初听开发商说，要在4号线和这条街之间打通一条通道，加上8号线也将通到这，想想双地铁口生意肯定很旺啊。”然而1年多的时间过去了，两个承诺都没有兑现。“你看这条街上，不断有人撤走，有的店都转了两三道了。”
不过，细细观察了几个月之后，李女士发现，这个地段周边几乎没有小吃店，附近写字楼不少白领中午来到地下商业街来解决午饭问题;走的时候也会顺手带一杯饮料。敏锐的她立刻调整了经营方向。现在，虽然每月租金高达5000元，但她说：“压力有点大，但收入比上班强。”
在虎泉地铁站D出口附近开豆花店的刘先生告诉记者，他和妻子经营的都属于同一品牌的加盟连锁店。他的店尽管紧邻地铁D出口，每天仅仅卖个一两百份，而妻子的店在A出口附近，生意却好多了，一天能卖出上千份饮品。“我这个店只有她那边一个零头。”刘先生分析说，地铁站A出口附近的餐馆和小吃店非常多，吸引了不少来自附近高校的学生，不仅形成了聚集效应，整条街的业态也比较成熟;相比之下，他所在的虎泉北街沿线商铺较少，还没形成气候。“卖东西和买东西的都要扎堆，关键要形成气候，客流聚集了，生意才好做。”
好地段还要会经营
众多商铺准备开分店
零售业内人士提供建议
要细分地铁客流消费群
地铁带来的商机能否与租金的上涨幅度相匹配?对于那些在地铁开通前就提前选址的商铺来说，赌运气的成分不少;能否赢得这场赌局，光凭决心可行不通，业态选择也很重要。
2号线中山公园站B出口连接着武汉国际会展中心的地下商城，王兵开的大连海鲜坊就在其中，店面只有15平方米左右，售卖现烤鱼片、鱿鱼丝、烤肠等零食。虽然王兵谦虚地说“生意还凑合”，但他已经准备在附近开另一家上百平方米的休闲类餐饮店，目前已经在装修了。
与王兵所在的繁华地段不同，2号线积玉桥站不是传统商圈所在地。该站D出口附近的一家沙县小吃，面积不过20平方米，记者在店里坐了约半个小时，陆续有近10名顾客进门用餐。店员胡石宝告诉记者，这家店是抢在2012年10月份2号线开通前两个月开业的，当时5000元的租金对于这个地段来说着实不低。然而，地铁开通后，店里的顾客有了明显增长，早餐时间尤其繁忙，他和另外两名店员一天要工作十几个小时。目前，老板正在街道口地铁站附近找门面，打算再开一家分店。
不过，与“口水生意”相比，“眼球生意”就不是那么好做了。在2号线循礼门站A出口，一家袜子店正在急求转让。“生意不好做，没什么人来，一直亏本。”店主介绍。而在E出口卖袜子和内衣的张女士表示，店铺早在2006年就开张了，地铁开通后，客流虽然上涨，但也是看的人多、买的人少。“不少年轻女孩子都直接去步行街了，要么就是选择网购。”
零售业内人士对此分析，地铁商业模式依托于客流，但也受限于客流。地铁客流主要目的是乘车而非购物，很多消费人群只是把地铁站当作交通站点，并不会在地铁站长时间停留，而是更倾向于饮品、小吃等快捷性消费。如果是出于购物需求，他们更愿意去附近更大的地上商场。
地铁商铺经营者也不妨参考一下国内外经验。国外一些成功的地下商业街，大多定位在地铁枢纽站，也就是换乘站。国内较为成熟的南京市则是将地铁2号线沿线商铺进行了统一规划，按各个站点的特色，将相关的业态集中在一起形成一个特色区域。
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